Dra. Ana Vitória Mandim Theodoro comenta nova Lei do Inquilinato

Comentários à Nova Lei do Inquilinato

No dia 24 de Janeiro entrou em vigor a Lei nº 12.112 de 09.12.2009 que alterou alguns dispositivos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245 de 18.01.1991).

O escopo da Lei 12.112 é dar maior celeridade ao processo de despejo e com isto aumentar a oferta de imóveis para locação no mercado. Com a dificuldade e a morosidade da Justiça, enfrentada pelos locadores no momento de despejar o locatário, principalmente o inquilino inadimplente, muitos proprietários preferem deixar os seus imóveis fechados em vez de os alugarem.

A nova lei, com suas mudanças pontuais, busca justamente eliminar as injustiças e desigualdades existentes anteriormente e que privilegiavam, muitas vezes, o inquilino mau pagador. A reforma atende, portanto, às reivindicações do mercado locatício, sem prejudicar o locatário que sempre honrou com seus compromissos

Algumas importantes alterações na Lei do Inquilinato contribuem com a nova filosofia da lei e devem ser destacadas. A primeira refere-se às ações de despejo. Foram ampliados os casos de liminar de desocupação do imóvel locado, como é o caso da ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessório da locação no vencimento, ou o término do prazo contratual de locação não residencial. No intuito de impedir que o inquilino inadimplente alongue o contrato de locação, reduziu-se a possibilidade de purgar a mora de duas vezes em doze meses, para uma vez a cada dois anos

A Lei 12.112, no campo da execução provisória, fez relevante alteração. Dispensou o locador de prestar caução para promover a execução provisória da sentença que decreta o despejo por falta de pagamento. Antes desta reforma, o locador já sacrificado economicamente com a inadimplência do inquilino, injustamente, era obrigado a caucionar em juízo (no valor equivalente no mínimo de 12 meses do valor locatício) para ter o imóvel de volta.

Outra inovação que merece destaque foi no campo das garantias locatícias. A reforma assegurou ao fiador a faculdade de desonerar-se da fiança, nos contratos prorrogados por prazo indeterminado, mediante notificação ao locador comunicando-lhe a sua intenção. Durante cento e vinte dias após a notificação ficará ainda o fiador obrigado por todos os efeitos da fiança. O locador, neste caso, terá direito de exigir que o locatário apresente nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação, com retomada liminar. Isto poderá ocorrer ainda dentro do prazo de subsitência da garantia fidejussória em extinção. Dessa forma, o locador não corre o risco de ser obrigado a manter um contrato sem garantia por inércia do locatário.

As reformas não foram muitas, algumas positivam o entendimento doutrinário e jurisprudencial já vigente, eliminando problemas encontrados pelo operador do direito, no momento de aplicar a norma e sua finalidade e outras dão maior efetividade ao processo de despejo.

Fonte: HTJ advogados